S5E13 - LOKALIZACJA - DLACZEGO JEST TAKA WAŻNA?

DOMATOR Team

Episode Notes

Każdy zna powiedzenie, że przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy składniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ta może zabawna teza zawiera mnóstwo prawdy. Podobnie ma się rzecz przy sprzedaży nieruchomości. Jakby na to nie patrzeć, czy to w dobrych czasach, czy w trudnych, lokalizacja jest jednym z najbardziej istotnych czynników w trakcie zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Każdy też zna regułę, mówiącą, że „dobra” lokalizacja najlepiej obroni się w dobie kryzysu przed potencjalnym spadkiem cen. I to stwierdzenie zawsze sprawdza się w okresach, kiedy mamy gorszy rynek nieruchomości (taki jak obecnie). Dlaczego tak jest? Doskonałe lokalizacje bardzo rzadko trafiają na rynek. Jak ktoś ma dom w ładnej i dobrej dzielnicy, zlokalizowany na nieprzelotowej ulicy lub wychodzący na park lub pole golfowe, to w takim miejscu mieszka latami i nie myśli o sprzedaży nieruchomości. Nawet w obecnym rynku, kiedy tak atrakcyjnie usytuowany dom trafi do sprzedaży, to może liczyć na sporą liczbę zainteresowanych. Będą to osoby, które latami czekały na taką okazję i są skłonne zapłacić tyle, ile się należy za wymarzoną lokalizację. Zawsze istnieje spora grupa kupujących mających dostępne zasoby finansowe szukających okazji nie w znaczeniu niskiej ceny, ale w znaczeniu doskonałej atrakcyjnej lokalizacji. Co oznacza „dobra” lokalizacja i jakie ma cechy? Czym się różni „dobra” od „złej”? Jest to często trudne do zdefiniowania, ale sami często wyczuwamy to instynktownie. Dobra lokalizacja jest zwykle pożądana przez wszystkich i cechuje się wieloma ważnymi elementami, z których kilka wymienię:

• Bezpieczeństwo. Jest zwykle jednym z bardzo ważnych czynników, branych pod uwagę.
• Spokojne położenie. Z dala od hałaśliwych arterii komunikacyjnych, nisko latających samolotów, linii wysokiego napięcia, zakładów przemysłowych powodujących skażenie powietrza, itd.
• Dobre szkoły. Jest to jeden z bardzo istotnych parametrów dobrej lokalizacji. Dobra szkoła podstawowa czy ogólniak są ogromnym magnesem. Prywatne szkoły potrafią być bardzo drogie i kiedy nie ma potrzeby wydawać na edukację, możemy wydać więcej na dom w dobrej lokalizacji.
• Łatwy dostęp do komunikacji masowej lub autostrad.
• Bliskość terenów rekreacyjnych. Łatwa dostępność parków, ścieżek rowerowych, spacerowych i szlaków turystycznych zawsze przyciągnie kupca.
• Prestiż. Jest to jedna z najważniejszych cech „dobrej” lokalizacji. Jeśli ktoś wspomni o Forest Hill, High Park, Bloor West Village czy Post Road, to każdy zorientowany w temacie wie, że są to pożądane, eleganckie i drogie okolice. Jak ktoś powie Jane & Finch – wiadomo, że nie ma się po co tam pchać.
• LifeStyle. Niektóre dzielnice Toronto pomimo, że są niezwykle gęsto zabudowane, a tamtejsze domy niekoniecznie są w super stanie, cieszą się niezwykłą popularnością i mają opinię dobrej lokalizacji. Takim przykładem mogą być Beaches wraz z Greek City, West Bloor Village czy Port Credit.
• Ambience/Nastrój. Kiedy wjeżdżam z klientami w dzielnicę, gdzie są znacznie większe działki, dojrzałe drzewa oraz domy po których widać dostatek, to każdy chciałby tak mieszkać. Jak wjeżdżamy w dzielnice, w których jest ciasno i brudno, a po domach widać wieloletnie zaniedbania – to owszem, czasami ktoś coś kupi, ale głównie dlatego, że nie ma możliwości wyboru.

Można podać więcej przykładów cechujących dobrą czy złą lokalizację, ale tak naprawdę większość z nas czuje to instynktownie. Oczywiste jest, że kiedy kupujemy mieszkanie w budynku, unit w zespole townhousów, bliźniaka czy nawet dom, kierujemy się naszym budżetem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wysoki, to i tak chcemy żyć w bezpiecznym, czystym i atrakcyjnym sąsiedztwie. Wszak każdy rozsądny człowiek chce po pierwsze mieszkać godnie, ale też musi sobie zdawać sprawę, że zakupiona nieruchomość w kiepskiej okolicy bardzo powoli nabiera na wartości (jeśli w ogóle). Kiedy przyjdzie do sprzedaży, taka „zła” lokalizacja wpłynie z pewnością na problemy ze sprzedażą i zwykle za niższą cenę niż ceny za taką samą nieruchomość w innej, lepszej okolicy. Dlaczego o tym piszę? Sporo osób pyta mnie ostatnio, czy ceny nieruchomości spadną. Ja osobiście uważam, że nie mamy powodów do paniki, jak długo mamy nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji. Owszem, ceny mogą chwilowo się zmienić, ale wyłącznie wtedy, kiedy kryzys potrwa dłużej. Jak tylko zaczniemy z niego wychodzić, ceny się ustabilizują. Natomiast te nieruchomości kupione w gorącym okresie pandemii, w złych lokalizacjach, mają szansę na większy spadek cen i znacznie wolniejszy powrót cen do wartości, za jaką były kupione. Moim celem jest uświadomienie Państwu, że zawsze kiedy kupujemy (czy sprzedajemy) nieruchomość – lokalizacja będzie miała kluczowe znaczenie przy wyborze i wpłynie na wartość domu. Zupełnie innego znaczenia nabiera pojęcie „dobrej” lokalizacji, kiedy zaczynamy kupować nieruchomości z zamiarem zarobienia pieniędzy, czyli budując nowy dom lub robiąc gruntowną renowację. Działka na której będziemy budować nowy dom, jest obecnie najdroższym elementem składowym całej inwestycji. Mówiąc na przykład o Toronto czy Mississauga, może to być koszt od $800,000 do nawet kilku milionów dolarów. Ale bazując na moim praktycznym doświadczeniu, dobre lokalizacje zaczynają się obecnie na poziomie $1,5 miliona, a te niepopularne mogą dochodzić nawet do $1,000,000. Czy to jest duża różnica? Czy wybrać tanią w gorszym miejscu, czy wybrać droższą w lepszym miejscu? Moim zdaniem trzeba (jeśli oczywiście możemy) wybrać lepszą lokalizację - i wytłumaczę dlaczego. Ta różnica pomiędzy złą i dobrą lokalizacją wynosząca $500,000 będzie kosztowała nas w oprocentowaniu w skali roku około $25,000. Czyli $2,083 miesięcznie (w spłatach hipoteki). Ta dodatkowa opłata decyduje, czy budujemy dom w dobrym miejscu, gdzie ceny gotowych domów mogą być wysokie, czy w miejscu nieatrakcyjnym, gdzie nasz potencjalny profit może być znikomy i bardzo ryzykowny. Przy tak dużej inwestycji jak budowa domu, koszt opłat za lepszą działkę jest to ułamek kosztów budowy. Nawet jeśli budowa potrwa dwa lata, to koszt dopłaty za dobrą działkę wyniesie $50,000 (w oprocentowaniu). A różnica w cenie sprzedaży takiego samego domu w złej okolicy i w dobrej może wynieść setki tysięcy! Jest to proste i logiczne. Jest bardzo wiele osób gotowych wydać znaczne pieniądze za ładny dom w dobrej i pożądanej okolicy. Jest znacznie mniej szaleńców gotowych zrobić to samo (czyli wydać duże pieniądze) na dom może ładny, ale w dzielnicy cieszącej się złą sławą. Warto dodać, że koszty budowy identycznego domu w dobrej dzielnicy czy w złej dzielnicy będą te same, ale potencjalny profit będzie zupełnie inny. Przecież jak kupujemy przysłowiowy 2x4 stud czy płytę gipsową (drywall), to płacimy tę samą cenę, niezależnie gdzie budujemy. Owszem, niektórzy fachowcy mają inne ceny za pracę, jeśli zobaczą, że dom jest budowany droższej dzielnicy. Ale to jest do opanowania, jeśli mamy trochę doświadczenia. Owszem, w dobrej okolicy warto użyć trochę lepszych standardów budowania, ale to tylko wyjdzie na dobre. Ale na koniec jeszcze jedna cenna uwaga. Oprócz lokalizacji, kiedy budujemy dom na biznes, druga najważniejsza sprawa to ciekawy i dobrze przemyślany projekt. Widzę często takie dziwolągi, że zastanawiam się, czy ten projekt wymyślił ktoś pod wpływem jakiś substancji, czy może rysowało je dziecko - nie mające pojęcia, co robi. Po ponad 30 latach pracy na rynku nieruchomości i sprzedaży tysięcy domów stwierdzam, że zakup dobrze usytuowanej nieruchomości jest najpewniejszą inwestycją. Chętnie przedyskutuję ten temat z każdym z Państwa, kto będzie miał wątpliwości w kwestii wyboru nieruchomości, doradzę i wskażę jej słabe i mocne punkty. Ale pamiętajmy: location, location, location – są to trzy najważniejsze elementy inwestycji w nieruchomości! Zarówno przy zakupie, jak i przy sprzedaży. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co